Mange er stadig i tvivl om, hvordan renterne i en forældrelejlighed skal behandles.

Hovedreglen er, at disse renter behandles som alle øvrige renteudgifter, som man har – nemlig som negativ kapitalindkomst.

Renterne bliver automatisk indberettet fra bank eller kreditforening – man skal således intet rette på oplysningskortet.

Overskud af forældrelejligheden eksklusiv renter oplyses i felt 111. Underskud oplyses i felt 112.

Over-/underskud er personlig indkomst, hvor der betales topskat + AM-bidrag af overskud, og over-/underskud indgår i højeste marginalskat – op til ca. 55 %.

Tidligere kunne renterne fradrages i overskuddet, hvis man anvendte virksomhedsordningen, og rentefradraget havde dermed en skatteværdi på ca. 55%. Nu er skatteværdien af rentefradrag ca. 25 – 33 %.

Har man kun forældrelejligheden som eneste erhvervsvirksomhed, skal man ikke anvende virksomhedsordningen, da det ikke kan betale sig.

Hvis man har flere virksomheder inkl. forældrelejligheden, og de(n) andre virksomheder anvender virksomhedsordningen, skal man også anvende virksomhedsordningen for forældrelejligheden.

Man fratrækker renterne for forældrelejligheden i virksomhedens indkomst – som andre typer virksomhedsrenter.

Der skal ved årets afslutning ske en regulering, således at man bliver beskattet uden, at renterne fragår i den øverste marginalskat – altså på lige fod med øvrige private renteudgifter.

Reguleringen kaldes rentekorrektion.

Denne beregnes ved, at man beregner forældrelejlighedens andel af alle virksomhedernes samlede aktiver. Hvis forældrelejligheden udgør 20 % af alle aktiverne, skal man i beregningen af rentekorrektionen anse 20 % af den samlede gæld for at være lejlighedens andel af den samlede gæld.

Af forældrelejlighedens beregnede andel af den samlede gæld beregnes en rente (rentekorrektion) på 3 %. Dette beløb tillægges den personlige indkomst og fradrages i kapitalindkomsten.

Rent praktisk angives beløbet i et specielt felt under virksomhedsordningen, kaldt ”rentekorrektion”.

Hele idéen i dette er, at alle kun skal have rentefradrag som kapitalindkomst og ikke må få fradrag i deres personlige indkomst.

På det fortrykte oplysningskort er indberettet de samlede renter fra f.eks. kreditforeningen. Har man selv en ejendom samt forældrelejeligheden, skal man ved sidste metode flytte renterne fra privat til erhverv. Dette gøres rent praktisk ved at trykke på ”regnemaskinen” ud for prioritetsrenterne og så angive forældrelejlighedens renter i feltet ”flyt til erhvervsmæssige renter”.

Man skal være opmærksom på, at det er uden betydning, hvad den faktiske gæld i forældrelejligheden er. Der kan f.eks. godt beregnes en rentekorrektion af en gæld på 2 mio. kr., selvom der kun er et lån på 1 mio. kr. i forældrelejligheden.

Det er rimelig kompliceret, så revisorassistance vil i mange tilfælde være nødvendigt.

Af direktør, partner og skatterådgiver, Thorbjørn Helmo Madsen, TaxMaster ApS