Mange danskere har eller drømmer om en feriebolig i udlandet. I denne forbindelse skal man være opmærksom på, at køb af en feriebolig i udlandet kan have skattemæssige konsekvenser i Danmark.
De skattemæssige konsekvenser afhænger af, hvad den udenlandske feriebolig anvendes til.
Privat anvendelse
Hvis den udenlandske feriebolig udelukkende anvendes privat, er der ikke skattefradrag for udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse, forsikring m.m.
Renteudgifter af lån til køb af ferieboligen kan derimod fratrækkes. Dette er også tilfældet selv om, der er tale om et lån i udenlandsk valuta. I sådanne situationer er eventuelle kurstab som udgangspunkt også fradragsberettigede, og kursgevinster er normalt skattepligtige.
Der skal som udgangspunkt betales dansk ejendomsværdiskat. Hvis der er betalt lokal formueskat af boligen, kan denne modregnes i den danske ejendomsværdiskat (f.eks. for ferieboliger i Sverige, Frankrig og Spanien).
Erhvervsmæssig anvendelseHvis ferieboligen udelukkende anvendes til udlejning, anses den skattemæssigt for en udlejningsejendom. I disse tilfælde skal der ikke betales ejendomsværdiskat i Danmark, men overskuddet ved udlejningen skal medregnes til den danske indkomst.
Da der er tale om selvstændig erhvervsvirksomhed, er det muligt at bruge den særlige virksomhedsskatteordning.
Blandet anvendelseAnvendes ferieboligen både privat og til udlejning, skal overskuddet ved udlejningen medtages ved indkomstopgørelsen i Danmark, men virksomhedsordningen kan ikke anvendes.
Salg af ferieboligenI tilfælde af salg vil beskatningen afhænge af, hvilken anvendelse boligen har haft. Har boligen været anvendt helt eller delvist privat, vil avancen som udgangspunkt være skattefri. Hvis ferieboligen derimod har været anvendt udelukkende til erhverv, så skal fortjenesten medregnes ved indkomstopgørelsen og beskattes som kapitalindkomst.
Lokale skatterMan skal desuden være opmærksom på, at der også skal betales lokale ejendomsskatter og anvendes boligen til erhverv, vil der som hovedregel skulle betales skat af overskuddet. Det vil sige, at overskud ved udlejning samt fortjenester ved salg både skal selvangives i Danmark og i det land, hvor ferieboligen er beliggende. Det vil sige, at der sker dobbeltbeskatning af indkomsten.
Ved hjælp af dobbeltbeskatningsoverenskomster mellem næsten alle lande og Danmark, gives der i de fleste tilfælde nedslag i Danmark for den skat, der er betalt i udlandet. Dette skyldes, at når det gælder fast ejendom, så tilkommer den primære beskatningsret altid det land, hvor boligen er beliggende.
